Zum 1.1.2026 wurde die Regelung in § 8 EStDV zu eigenbetrieblich genutzten Grundstücken von untergeordnetem Wert neu gefasst. Von dieser Neuregelung werden zahlreiche Unternehmer profitieren. Denn künftig müssen betrieblich genutzte Räumlichkeiten im privaten Eigenheim nur noch dann als Betriebsvermögen ausgewiesen werden, wenn diese Räumlichkeiten mehr als 30 qm groß sind. Leider gibt es noch einige ungeklärte Anwendungsfragen aus der Praxis
Hintergrund
Ein Grundstücksteil, der betrieblich genutzt wird, zählt grundsätzlich zum Betriebsvermögen. Die steuerliche Relevanz wird vor allem bei einer Veräußerung, im Erbfall oder bei Aufgabe des Betriebs deutlich: In solchen Situationen müssen die über die Jahre entstandenen stillen Reserven – also die Wertsteigerungen – versteuert werden.
Um diese steuerlichen Folgen bei nur geringfügiger betrieblicher Nutzung zu vermeiden, sieht § 8 EStDV eine Ausnahme vor. Bei sogenannten Bagatellnutzungen kann der betreffende Grundstücksteil weiterhin dem Privatvermögen zugeordnet bleiben und muss nicht als Betriebsvermögen bilanziert werden.
Grundsätze zur Neuregelung in § 8 EStDV
Nach § 8 Satz 1 EStDV müssen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn
- ihre Größe nicht mehr als 30 qm oder
- ihr Wert nicht mehr als 40.000 EUR beträgt.
Diese Neuregelung gilt in allen noch offenen Fällen und damit rückwirkend auch für die Vergangenheit.
Die bisherige „und-Verknüpfung“ der Grenzen wurde durch die Neufassung des § 8 EStDV durch eine „oder-Verknüpfung“ ersetzt. Das bedeutet im Klartext: Ist eine der beiden genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, kann die Behandlung als Betriebsvermögen unterbleiben. Also nur wenn ein Grundstücksteil mehr als 30 qm groß ist, ist in einem zweiten Schritt die Prüfung der Betragsgrenze von 40.000 EUR erforderlich.
Begrenzung des Betriebsausgabenabzugs
Wird ein Grundstücksteil nach der Neuregelung nicht als Betriebsvermögen behandelt, dürfen Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, nicht mehr als Betriebsausgaben abgezogen werden (§ 8 Satz 2 EStDV). Das ist im Vergleich zur bisherigen Regelung neu und greift allerdings nicht für alle noch offenen Fälle, sondern erstmals für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2025 beginnen.
Um bestimmen zu können, welche Ausgaben für eigenbetriebliche Räume, die nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, abziehbar sind, ist zwischen folgenden Grundstückskosten zu unterscheiden:
- Abzugsverbot: Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil in Zusammenhang stehen. Dazu gehören: Schuldzinsen für Darlehen zur Finanzierung des Grundstücksteils, Gebäudeabschreibung, öffentliche Abgaben etc.
- Abziehbare Aufwendungen: Aufwendungen, die durch die betriebliche Nutzung entstehen, sind weiterhin als Betriebsausgaben abziehbar. Dazu zählen vor allem anteilige Aufwendungen für Strom, Gas, Wasser.
| Beispiel |
| Im Rahmen einer Betriebsprüfung stellt das FA fest, dass eigenbetrieblich genutzte Räumlichkeiten im Eigenheim korrekterweise weder nach der alten noch nach der neuen Fassung als Betriebsvermögen behandelt werden. Der Prüfungszeitraum umfasst die Jahre 2022 bis 2024. Das FA kürzt deshalb die anteilig auf diesen Raum entfallenden Schuldzinsen für die Fremdfinanzierung des Eigenheims aufgrund der Neuregelung des § 8 Satz 2 EStDV.
Folge: Hier lohnt sich Gegenwehr, weil Satz 2 eben nicht rückwirkend für alle noch offenen Fälle gilt, sondern erstmals für Wirtschaftsjahre nach dem 31.12.2025. |
Keine Entnahmefiktion für bisher zutreffend als Betriebsvermögen behandelte Grundstücksteile
Typischer Fall aus der Praxis: Nach der bisherigen Altregelung des § 8 EStDV musste ein eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil als Betriebsvermögen behandelt werden. Nach der Neuregelung des § 8 Satz 1 EStDV braucht dieser Grundstücksteil nun nicht mehr als Betriebsvermögen ausgewiesen werden.
In der Praxis drängen sich folgende Fragen auf:
- Frage 1: Kommt es durch die Neuregelung zu einer Entnahmefiktion – bereits für die noch offenen zurückliegenden Jahre?
- Frage 2: Wenn nicht, kann auf Antrag die Entnahme des Grundstücksteils für die Vergangenheit durchgeführt werden?
- Frage 3: Muss ein Entnahmewert versteuert werden?
Einer internen Verfügung der Finanzverwaltung können hier folgende Antworten entnommen werden:
Zu Frage 1: Nein. Es liegt keine Entnahmefiktion vor. Wurde ein Grundstücksteil nach alter Rechtslage zutreffend als Betriebsvermögen behandelt und könnte nach der Neuregelung dieser Grundstücksteil auch als Privatvermögen ausgewiesen werden, dann besteht erstmals am 30.12.2025 ein Wahlrecht zur Entnahme.
Zu Frage 2: Auch hier lautet die Antwort: Nein. Denn eine Entnahme erfordert regelmäßig eine eindeutige, unmissverständliche Entnahmehandlung, die von einem Entnahmewillen getragen wird (R 4.3 Abs. 3 EStR). Die Entnahme kann als Realakt nicht rückwirkend für die Vergangenheit durchgeführt werden. Liegen durch die Neuregelung erstmals die Voraussetzungen des § 8 EStDV vor, kann die Entnahmehandlung deshalb erst ab dem 30.12.2025 für die Zukunft erfolgen.
Zu Frage 3: Ja. Wird das Wahlrecht zugunsten einer Entnahme ausgeübt, kommt es im Zeitpunkt der Entnahme zu einer Gewinnrealisation.
Bisher unzutreffend als Privatvermögen behandelte Grundstücksteile
Typischer Fall aus der Praxis: Nach alter Rechtslage war bei einem eigenbetrieblichen Grundstücksteil eine der Wertgrenzen überschritten. Aus welchen Gründen auch immer wurde dieser Grundstücksteil fälschlicherweise nicht als Betriebsvermögen behandelt. Im Rahmen einer Betriebsprüfung für zurückliegende Jahre stellt der Prüfer diesen Fehler fest. Nach neuer Rechtslage könnte der Grundstücksteil wie Privatvermögen behandelt werden.
In der Praxis drängt sich hier die folgende Frage auf: Ist der Grundstücksteil rückwirkend im Rahmen der Betriebsprüfung als Betriebsvermögen zu erfassen und kann erst für die Zukunft eine Entnahmehandlung durchgeführt werden?
Antwort: Nein. Denn die neue Rechtslage zu § 8 Satz 1 EStDV ist in allen noch offenen Fällen (Veranlagungsjahren) anzuwenden ist. Im offenen Veranlagungsjahr ist der diesbezüglich fehlende Bilanzansatz eines Bilanzierenden nicht objektiv unrichtig, denn er verstößt nicht gegen zwingende Vorschriften des Einkommensteuergesetzes, des Handelsgesetzbuchs oder gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Buchführung (R 4.4 Abs. 1 EStR). Dieselbe Sichtweise gilt auch bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung.
Betriebsaufspaltung bei Überlassung eines Grundstücksteils im Sinne von § 8 EStDV?
Eine weitere Frage, die sich bei Grundstücksteilen von untergeordnetem Wert stellt, ist die Frage, ob ein solcher Grundstücksteil funktional eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellen und zu einer Betriebsaufspaltung führen kann.
Hintergrund: Voraussetzung für das Vorliegen einer Betriebsaufspaltung ist neben der personellen Verflechtung das Vorliegen einer sachlichen Verflechtung durch Überlassung mindestens einer wesentlichen Betriebsgrundlage durch das Besitzunternehmen an das Betriebsunternehmen.
Antwort: Die Frage, ob auch ein Grundstücksteil von untergeordneter Bedeutung in Sinne von § 8 EStDV funktional eine wesentliche Betriebsgrundlage sein kann, ist durch die BFH-Rechtsprechung bisher nicht entschieden.
Handelt es sich bei dem vom Besitzunternehmen überlassenen Grundstücksteil nach den Gesamtumständen des Einzelfalls um eine wesentliche Betriebsgrundlage bei dem Betriebsunternehmen, liegt die sachliche Verflechtung selbst dann vor, wenn der Grundstücksteil die Grenze des § 8 EStDV unterschreitet und zutreffend als Privatvermögen behandelt wird. Im Umkehrschluss bedeutet das: Besteht bereits eine Betriebsaufspaltung und wird das Grundstücksteil erstmals aufgrund der neuen Rechtslage ins Privatvermögen entnommen, endet die Betriebsaufspaltung nicht.