Zahlt der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache ausschließlich die vom Vermieter zu tragenden Kosten, so führt die Begleichung dieser Verbindlichkeiten zu Einnahmen des Vermieters aus Vermietung und Verpachtung, die im Zeitpunkt der Zahlung durch den Mieter zugeflossen sind. Die Aufwendungen können zwar gleichzeitig beim Vermieter Werbungskosten darstellen, an der Einordnung als Einnahmen ändert dies jedoch nichts
Hintergrund
Einnahmen können dem Vermieter auch dann zufließen, wenn der Mieter die Zahlung an einen Dritten erbringt und damit eine Schuld des Steuerpflichtigen tilgt (sog. abgekürzter Zahlungsweg). Zahlt der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache ausschließlich die vom Vermieter zu tragenden Kosten, so führt die Begleichung dieser Verbindlichkeiten zu Einnahmen des Vermieters aus Vermietung und Verpachtung, die im Zeitpunkt der Zahlung durch den Mieter zugeflossen sind.
Die Aufwendungen können zwar gleichzeitig beim instandsetzenden Vermieter (dem in Höhe der zugeflossenen Beträge Aufwendungen entstanden sind) Werbungskosten darstellen. An der Einordnung als Einnahmen ändert dies jedoch nichts.
Sachverhalt und Entscheidung
Im konkreten Fall hatten die Mietvertragsparteien u. a. Folgendes vereinbart:
- „Das Mietobjekt befindet sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags in einem renovierungsbedürftigen und für den beabsichtigten Betrieb einer Einrichtung der Hilfen zur Erziehung im Rahmen der Vereinstätigkeit des Mieters nicht geeigneten Zustand. Der Mieter führt zur Herbeiführung eines gebrauchsfähigen Zustands des Mietobjekts auf eigene Kosten in erheblichem Umfang Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durch, die zu einer deutlichen Wertsteigerung und Werterhaltung des Mietobjekts führen.
- Die Mietvertragsparteien vereinbaren hiermit, dass der Mieter berechtigt ist, mit den Kosten für die von ihm durchgeführten Renovierungs- und Umbaumaßnahmen bis zu einer nachgewiesenen Gesamthöhe von brutto 150.000 EUR gegenüber dem monatlich nach dem Mietvertrag zu entrichtenden Kaltmietzins i. H. v. jeweils 1.250 EUR aufzurechnen, sodass die monatlich fällige Mietzinsforderung des Vermieters im Wege dieser Aufrechnung in vollem Umfang erfüllt wird.“
Gemäß dieser Vereinbarung erklärten die Vermieter einen hohen Verlust bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Das FG Berlin-Brandenburg sah das anders: Die Vermieter können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie aufgrund der Verrechnung von Renovierungskosten mit dem zu entrichtenden Kaltmietzins entsprechend der Anlage zum Mietvertrag keine Einnahmen erzielt hätten. Denn Einnahmen können dem Steuerzahler auch dann zufließen, wenn der Mieter die Zahlung an einen Dritten erbringt und damit eine Schuld des Steuerzahlers (hier Vermieters) tilgt (abgekürzter Zahlungsweg siehe BFH 30.9.03, IX R 9/03). Zahlt der Mieter also als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache ausschließlich die vom Vermieter zu tragenden Kosten, so führt die Begleichung dieser Verbindlichkeiten zu Einnahmen des Vermieters aus Vermietung und Verpachtung, die im Zeitpunkt der Zahlung durch den Mieter zugeflossen sind.
FUNDSTELLE
- FG Berlin-Brandenburg 11.3.26, 11 K 11216/24, de/astw, Abruf-Nr. 253577