Nach den massenhaften Einsprüchen gegen Grundsteuerwertbescheide ist das die erste echte Leitplanke: Der BFH sieht im Bundesmodell keinen verfassungsrechtlichen Bruch – jedenfalls beim Ertragswertverfahren für Wohnungseigentum. Wer auf eine schnelle Entscheidung mit anderem Ergebnis gesetzt hat, muss umdenken
Sachverhalt
In drei Verfahren klagten Wohnungseigentümer aus Nordrhein‑Westfalen, Sachsen und Berlin gegen die Feststellung ihrer Grundsteuerwerte zum Stichtag 1.1.2022 nach dem Bundesmodell (Ertragswertverfahren) als Grundlage der Grundsteuer ab 1.1.2025. Die FG hatten die Klagen jeweils abgewiesen. Vor dem BFH wurden u. a. Kompetenzfragen und Gleichheitsverstöße (Typisierungen/Pauschalierungen, Bodenrichtwerte, Nettokaltmieten) gerügt.
Entscheidungsgründe
Der BFH hat eine Vorlage an das BVerfG abgelehnt, weil er nicht von der Verfassungswidrigkeit überzeugt sei. Formell habe der Bund aufgrund der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz (Art. 105 Abs. 2 S. 1 GG) handeln dürfen. Es sei dabei unerheblich, dass die Gesetzesbegründung zusätzlich Art. 125a Abs. 2 GG genannt habe. Materiell hat der BFH den weiten Typisierungsspielraum des Gesetzgebers betont und Praktikabilitätserwägungen als legitime Rechtfertigung für Bewertungsunschärfen anerkannt.
Das BVerfG habe wiederholt entschieden, dass Art. 3 Abs. 1 GG eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer für alle Steuerpflichtigen verlange. Die Bemessungsgrundlage müsse so gewählt und ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbilde. Der Gesetzgeber dürfe bei der Ausgestaltung generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen, ohne allein schon wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz zu verstoßen. Er dürfe sich grundsätzlich am Regelfall orientieren und sei nicht gehalten, allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen. Der Gesetzgeber könne Praktikabilitätserwägungen Vorzug vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit einräumen und dabei auch beträchtliche Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf nehmen, um die Festsetzung und Erhebung der Steuer handhabbar zu halten (vgl. z. B. BVerfG 10.4.18, 1 BvL 11/14).
Gemessen an diesen Vorgaben hält der BFH die Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens für verfassungskonform. Der Gesetzgeber hat ein Bewertungssystem geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den „objektiviert-realen Grundstückswert“ innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen.
Insbesondere seien typisierte Bodenrichtwerte und pauschalierte Nettokaltmieten als Bemessungsparameter im Ertragswertverfahren verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, solange das System konzeptionell verkehrswertorientiert sei und im Durchschnitt einen „Korridor“ um den gemeinen Wert erreiche.
Relevanz für die Praxis
Für die Abwehrberatung heißt das: Verfassungsrechtliche „Frontalangriffe“ gegen das Bundesmodell verlieren deutlich an Zugkraft (zumindest in der hier entschiedenen Konstellation). Der Fokus dürfte sich stärker auf Einzelfallfehler verlagern (z. B. falsche Grundstücks-/Wohnflächenangaben, fehlerhafte Zuordnung zu Bodenrichtwertzonen, nachvollziehbare Einwendungen gegen die Bodenrichtwertermittlung durch Gutachterausschüsse, soweit gerichtlich überprüfbar).
Wichtig: Zum Zeitpunkt der Drucklegung lag lediglich eine Presseinformation vor. Die Urteilsgründe der drei Verfahren waren zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags noch nicht als Volltexte veröffentlicht (abrufbar seit 22.1.26, 10:00 Uhr auf der Homepage des BFH unter www.iww.de/s14988).
FUNDSTELLEN
- BFH 12.11.25, II R 25/24, de/astw, Abruf-Nr. 252160
- BFH 12.11.25, II R 31/24, Abruf-Nr. 252161
- BFH 12.11.25, II R 3/25, Abruf-Nr. 252162